Plan de masse : définition, contenu, exemple coté

Ce qu’est un plan de masse

C’est le terrain vu du ciel, avec tout ce que le projet y pose ou y change. Le code de l’urbanisme le définit en une phrase : le projet architectural comprend « un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions ».

La notice officielle dit à quoi il sert : il « présente le projet dans sa totalité ». La mairie y vérifie que la construction respecte les règles d’implantation et de hauteur, et elle y lit l’aménagement du terrain, les accès et les branchements.

Ce qu’il doit faire apparaître

La liste est la même pour un permis de construire et pour une déclaration préalable. Elle vient de la notice officielle, mot pour mot dans la colonne de gauche.

S’y ajoute un détail qu’on oublie souvent : le plan indique l’endroit d’où sont prises les deux photos du dossier, et leur angle de prise de vue.

Si le terrain n’est pas desservi directement par une voie publique, le plan montre aussi la servitude de passage qui permet d’y accéder.

Coté dans les trois dimensions

Un plan vu de dessus donne deux dimensions. La troisième, la hauteur, s’écrit dessus : hauteur à l’égout du toit, au faîtage, niveau du terrain. C’est ce qui permet de vérifier une règle de hauteur sans ouvrir un autre plan.

12,00 × 9,00 m

l'emprise de la maison, sur le plan d'exemple

6,80 m

sa hauteur au faîtage, écrite sur le plan

5,00 m

sa distance à la limite la plus proche

En zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes de hauteur ne se comptent plus depuis le sol : elles sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan.

Un plan de masse se lit sans son auteur.

Si une distance aux limites ou une hauteur manque, la mairie la demandera. Chaque demande de pièce relance l’attente.

Quelle échelle choisir

Aucun texte n’impose une échelle. La notice dit seulement de choisir « une échelle permettant de représenter le projet dans le terrain ». Ce que les textes exigent, c’est qu’elle soit écrite et traduite en échelle graphique : une barre graduée dessinée sur le plan, qui reste juste même si le plan est photocopié en plus petit.

En pratique, on part de la feuille. Un terrain de 32 m de large mesure 32 cm au 1/100 : il lui faut une feuille A3. Au 1/200 il mesure 16 cm et tient sur un A4.

OutilConvertisseur d’échelle de planUne longueur réelle et une échelle donnent la longueur sur le papier, et l’inverse. Le plan se dessine sur sa feuille.

Quand le terrain est grand et le projet petit, la notice permet de fournir plusieurs plans : un plan d’ensemble à petite échelle, et un plan de détail à plus grande échelle.

Plan de masse, plan de situation, plan en coupe

Trois plans ouvrent presque tous les dossiers. Ils ne répondent pas à la même question.

Le plan en coupe complète le plan de masse : il montre le profil du terrain avant et après les travaux. La notice précise qu’il n’a pas à faire apparaître les planchers intérieurs.

Dans quel dossier, et en combien de temps

Le plan de masse porte un code différent selon la demande : PCMI2 pour le permis de construire d’une maison individuelle, PC2 pour un autre permis de construire, DP2 pour une déclaration préalable. Pour un permis d’aménager, c’est le plan de composition d’ensemble, lui aussi coté dans les trois dimensions.

Une fois le dossier complet, le délai d’instruction de droit commun dépend de la demande.

1. 1 mois Déclaration préalable
2. 2 mois Permis de construire d'une maison individuelle
3. 3 mois Autres permis de construire, permis d'aménager

Sur papier, la notice demande quatre exemplaires du dossier pour un permis et deux pour une déclaration préalable, davantage dans certains secteurs protégés. Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir une demande par voie électronique.

Le dessiner en quatre étapes

1. Partir du plan cadastral

   L’extrait de plan cadastral donne la forme de la parcelle et ses limites. Il se consulte sur cadastre.gouv.fr. C’est un fond de plan, pas un relevé de géomètre : en cas de doute sur une limite, c’est le bornage qui fait foi.

2. Tracer le terrain et ce qui existe

   Les limites du terrain, la voie qui le dessert, les bâtiments déjà là avec leurs dimensions, les arbres. On dessine d’abord ce qui ne bougera pas.

3. Poser le projet et le coter

   La construction prévue, à son emplacement exact. Puis les cotes : longueur, largeur, hauteur, et la distance à chaque limite. Ce sont elles que la mairie compare au règlement d’urbanisme.

4. Ajouter réseaux, nord, échelle et photos

   Le tracé des branchements, la flèche du nord, l’échelle écrite et sa barre graduée, puis les deux points d’où sont prises les photos du dossier, avec leur angle.

Et l’intérieur ?

Le plan de masse s’arrête aux murs extérieurs. Ce qui se passe dedans relève d’autres plans : le plan des pièces, coté, puis les vues qui font comprendre le projet à un client.

C’est là qu’Équerre travaille. Elle ne dessine pas de plan de masse : ni terrain, ni réseaux, ni plusieurs niveaux. Elle trace le plan des pièces, le lève en 3D et en sort une image réaliste.